Plany miejscowe i studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego są dokumentami przesądzającymi o możliwościach zagospodarowania nieruchomości. Stanowią zbiór szczegółowych wytycznych w zakresie m.in. przeznaczenia terenu, kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu takich jak minimalna i maksymalna intensywność zabudowy, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalna wysokość zabudowy i tym podobne. W planie określa się również, w zależności od potrzeb, granice terenów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego, minimalną powierzchnię nowo wydzielanych działek budowlanych, kolorystykę i wiele innych szczegółów mających wpływ na procesy budowlane.
Ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego mają więc znaczący wpływ na potencjał inwestycyjny nieruchomości. W trakcie procedury planistycznej przewidziane są etapy umożliwiające wszystkim obywatelom udział w kształtowaniu treści dokumentów. Tymi etapami są:
– zbieranie wniosków do projektu. Są one rozpatrywane przez sporządzającego plan w trakcie przygotowywania projektu. Wnioski są bardzo istotne, ponieważ bez nich sporządzający może nie znać intencji i potrzeb właścicieli nieruchomości i inwestorów. Brak wniosków jest częstym zaniedbaniem ze strony inwestorów.
– wyłożenie planu do publicznego wglądu i możliwość składnia uwag. Uwagi są oceną gotowego projektu, mówią sporządzającym plan, czy projekt spełnia oczekiwania i potrzeby mieszkańców i inwestorów. Uwagi są rozpatrywane przez wójta (burmistrza, prezydenta), jeśli zostaną przez niego uwzględnione, wprowadza się odpowiednie poprawki do projektu planu. Jeśli uwagi zostaną odrzucone, w następnej kolejności rozpatruje je rada gminy.
Wnioski i uwagi są bardzo istotnym elementem procedury, gdyż umożliwiają zabezpieczenie interesów inwestorskich w trakcie przygotowywania planu miejscowego. Inwestorzy powinni je zgłaszać, by mieć wpływ na przeznaczenie posiadanych lub użytkowanych nieruchomości, które znajdują się w granicach opracowywanego dokumentu.
Z jednej strony, jeżeli ustalenia projektu planu lub studium są niekorzystne dla inwestora, należy złożyć uwagi, dzięki którym będą one mogły być wyeliminowane lub zmienione. Z drugiej strony jeśli ustalenia planu są korzystne należy dołożyć wszelkich starań, aby plan nie zawierał rozwiązań, które w przyszłości mogą zostać wykorzystane do stwierdzenia jego nieważności czy jego unieważnienia lub powodować problemy interpretacyjne, które mogą wpływać na przedłużanie się i komplikację procesów inwestycyjnych.
Jeśli nawet projekt dokumentu odpowiada wszelkim wymaganiom inwestora, należy rozważyć złożenie uwag, które potwierdzą sporządzającym dokument, iż zostały przyjęte właściwe rozwiązania. Uwagi takie są szczególnie istotne, jeśli w trakcie wyłożenia projektu do publicznego wglądu pojawiłyby się uwagi innych zainteresowanych stron (np. sąsiadów, konkurencyjnych podmiotów itd.), których przyjęcie mogłoby spowodować pogorszenie warunków inwestycyjnych. W takiej sytuacji sporządzający przy rozpatrywaniu uwag będą mieli świadomość oraz silne argumenty, aby zbyt pochopnie nie przyjmować innych uwag niekorzystnych danego inwestora.