Planowanie przestrzenne a ochrona środowiska – co wpłynie na Twoją inwestycję?

Planujesz zbycie nieruchomości, ale nie wiesz czy możliwości jej zagospodarowania nie będą ograniczone przez potrzeby ochrony przyrody? Masz pomysł na nową inwestycję, ale obawiasz się, że o jej realizacji mogą decydować uwarunkowania środowiskowe? Z naszego artykułu dowiesz się, jak zyskać pewność, że wprowadzenie Twoich planów w życie jest możliwe.

Aspekty środowiskowe w planowaniu przestrzennym

System planowania przestrzennego stworzono, z jednej strony, w celu ochrony najważniejszych wartości w przestrzeni, a z drugiej – w celu umożliwienia racjonalnego gospodarowania gruntami, w sposób możliwie najbardziej uwzględniający różnorodne uwarunkowania i interesy różnych grup. Niejednokrotnie potrzeby rozwoju terenów zurbanizowanych czy zamierzenia inwestycyjne właścicieli nieruchomości są w konflikcie z walorami przyrodniczymi obszaru, w tym jego wartościami krajobrazowymi. Ograniczone możliwości inwestowania dotyczą przede wszystkim terenów najcenniejszych przyrodniczo, które często są jednocześnie szczególnie atrakcyjne dla lokalizacji zabudowy rekreacyjnej, takiej jak domki letniskowe, czy turystycznej, na przykład hoteli. Dokumenty planistyczne, w szczególności sporządzane na poziomie gminy: studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego i miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, mogą być źródłem wiedzy o występujących uwarunkowaniach środowiskowych i ograniczeniach w zagospodarowaniu terenów.

Źródło informacji

Studium i plany miejscowe nie tylko określają przeznaczenie działki czy dopuszczalne parametry nowej zabudowy, takie jak wysokość budynków czy wymagany udział powierzchni biologicznie czynnej w zagospodarowaniu terenu, ale tez uwzględniają powszechnie obowiązujące przepisy – ustawy i rozporządzenia, dotyczące wielu różnych dziedzin. Do dokumentów planistycznych przenosi się uwarunkowania z zakresu ochrony środowiska, w tym na przykład ochrony przed hałasem czy przed oddziaływaniem elektromagnetycznym, ochrony przyrody, czy inne, dotyczące występowania wyjątkowych zasobów środowiska czy związanych z jego funkcjonowaniem zagrożeń. Ze studium i planów miejscowych dowiemy się m.in. o występowaniu:

• form ochrony przyrody,

• złóż surowców naturalnych i terenów górniczych,

• ujęć wód podziemnych,

• obszarów szczególnego zagrożenia powodzią,

• terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych,

• ograniczeń w zagospodarowaniu terenu związanych z przebiegiem napowietrznych linii elektroenergetycznych wysokiego napięcia,

• innych ograniczeń, związanych z wymaganiami ochrony środowiska.

Przedsięwzięcia znacząco oddziałujące na środowisko

W zakresie ochrony środowiska i przyrody miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, będące aktami prawa miejscowego, nie tylko zawierają odpowiednie informacje, ale często również dodatkowe ustalenia, wiążące przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Często w planach miejscowych pojawiają się ograniczenia w zakresie np.:

• lokalizacji zakładów stwarzających zagrożenie wystąpienia poważnej awarii przemysłowej, których budowa w obrębie zwartej zabudowy miast i wsi jest zakazana zgodnie z ustawą Prawo ochrony środowiska,

• lokalizacji inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko dzielą się na dwie kategorie – mogące zawsze i potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Ich pełną listę, z podziałem na te dwie grupy, zawiera Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Planując inwestycję zawsze warto sprawdzić, czy plan miejscowy nie ustala zakazu realizowania tego typu przedsięwzięć na wybranym przez nas terenie – mimo że większość przedsięwzięć wymienionych w rozporządzeniu mają charakter produkcyjny czy przemysłowy lub stanowią ponadlokalne inwestycje z zakresu infrastruktury technicznej, na ministerialnej liście znalazły się też m.in. spełniające określone kryteria centra handlowe, osiedla mieszkaniowe, hotele, pola kempingowe czy parkingi. Do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko należeć mogą też planowane przez nas inwestycje towarzyszące, służące odpowiedniemu przygotowaniu terenu lub przekształceniu istniejących uwarunkowań środowiskowych, na przykład drogi o nawierzchni twardej o długości powyżej 1 km, regulacja wód czy przebudowa kanałów, w tym zmiana ich przebiegu.

Możliwość odlesienia lub odrolnienia gruntów wysokich klas

Plany miejscowe mogą jednak nie tylko ustalać dodatkowe ograniczenia, ale też, przeciwnie – umożliwiać realizację jakiegoś zagospodarowania, którego wprowadzenie nie byłoby możliwe bez uchwalenia planu miejscowego. Do regulacji obecnie zastrzeżonych dla planu miejscowego, z niewielkimi wyjątkami, należy umożliwienie zmiany sposobu użytkowania terenów leśnych lub gruntów rolnych wysokich klas bonitacyjnych (od I do III). Oznacza to, że zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, do wybudowania budynku letniskowego na działce leśnej czy do wzniesienia domu jednorodzinnego na gruntach najbardziej przydatnych dla potrzeb rolnictwa zazwyczaj niezbędny jest obowiązujący plan miejscowy, określający dla działki pożądaną przez nas funkcję terenu.

Rozwiejemy Twoje wątpliwości!

Uwarunkowania środowiskowe mogą ograniczyć lub nawet zupełnie wykluczyć możliwość zrealizowania planowanej przez Ciebie inwestycji. Jeśli masz wątpliwości czy wybrana przez Ciebie lokalizacja nie jest obciążona różnego rodzaju zakazami albo masz pewności co tak naprawdę możesz zaoferować potencjalnym kupcom Twojej działki, skorzystaj z naszej pomocy (https://planekspert.pl/)! Pomożemy Ci poznać istniejące uwarunkowania, zrozumieć dokumenty planistyczne i ułatwimy planowanie inwestycji!