We wstępnej fazie procesu inwestycyjnego kluczową rolę odgrywają opracowania planistyczne. Ze względu na to, że decydują o przeznaczeniu nieruchomości, to właśnie od nich w głównej mierze zależy, czy dany projekt może być w ogóle zrealizowany. Dokumenty urbanistyczne warto zatem poznać jeszcze przed zakupem parceli. Dowiedz się, o które z nich konkretnie chodzi i jakie jest ich znaczenie przy planowaniu inwestycji budowlanej.
Jakie są etapy procesu inwestycyjnego?
Każda inwestycja budowlana składa się z kilku etapów i najczęściej są nimi:
-
Określenie wstępnych założeń inwestycji – co chcemy wybudować, gdzie i w jakim celu.
-
Analiza możliwości realizacji planu inwestycyjnego na danej działce – właśnie tutaj znaczenie mają opracowania urbanistyczne, które decydują o sposobie zagospodarowania danego terenu.
-
Opracowanie projektu budowlanego.
-
Uzyskanie niezbędnych decyzji administracyjnych.
-
Realizacja robót budowlanych.
-
Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
-
Przekazanie budynku do eksploatacji.
Bez wątpienia jednym z najważniejszych etapów planowania inwestycji jest analiza możliwości jej realizacji na danej działce. Jako inwestor musisz sprawdzić, czy wybrana przez Ciebie nieruchomość gruntowa może być zabudowana zgodnie z Twoimi zamierzeniem według ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na danym terenie. Dopiero po uzyskaniu takiego potwierdzenia możesz przystąpić do opracowania biznesplanu i projektu budowlanego.
Opracowania planistyczne ważne przy przygotowywaniu inwestycji
Lokalne opracowania planistyczne powstają w każdej gminie w Polsce i mają decydujący wpływ na sposób zagospodarowania poszczególnych terenów znajdujących się w ich obrębie. Do najważniejszych takich dokumentów należą:
-
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP).
-
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
Studium uwarunkowań
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokument określający ogólny zarys aktualnego stanu wykorzystania przestrzeni danego miasta lub gminy oraz kierunków ich rozwoju. Składa się on zazwyczaj z map i części opisowej. Można się z nich dowiedzieć m.in. które tereny są przeznaczone na zabudowę przemysłową, mieszkaniową lub rolną, jakie obszary są wyłączone z zabudowy (np. ze względu na ochronę środowiska), a także gdzie są planowane nowe drogi.
SUiKZP nie ma charakteru aktu prawnego i jest dokumentem wyrażającym jedynie politykę przestrzenną gminy, a więc nie wpływa on bezpośrednio na decyzje administracyjne. Jednak jego założenia mogą mieć istotne znaczenie dla Twoich zamierzeń biznesowych, dlatego warto się z nim zapoznać.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
MPZP to podstawowe opracowanie planistyczne gminy, w którym określone są zasady zagospodarowania należącego do niej terenu i przeznaczenie poszczególnych działek. Dokument ten jest uchwalany przez radę gminy i ma charakter lokalnego aktu prawnego. Na jego podstawie wydawane są decyzje administracyjne np. pozwolenia na budowę. Od niego zależy więc możliwość realizacji określonej inwestycji na danym terenie.
Elementem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest mapa, z której można odczytać przeznaczenie określonego obszaru np. czy jest on dedykowany pod zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną, usługową, handlową, produkcyjną, czy może rolną.
Jak zaplanować inwestycję, uwzględniając opracowania urbanistyczne?
Ponieważ opracowania planistyczne i urbanistyczne determinują możliwość wykonania danej inwestycji budowlanej, każdy inwestor powinien rozpocząć proces inwestycyjny od zapoznania się z nimi. Może okazać się, że Twój projekt nie będzie mógł być zrealizowany na wybranej działce i zostaniesz zmuszony do szukania innej lub konieczna stanie się modyfikacja planów biznesowych. Pamiętaj, że uzyskanie pozwolenia na budowę zależy m.in. od MPZP. Jeśli w danej gminie nie ma takiego planu, należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Możesz to zrobić także w przypadku działki, którą dopiero planujesz nabyć, dzięki czemu dowiesz się, czy Twój projekt ma szansę na powodzenie.